Bir kişinin maliki olduğu bağımsız alan sayısı kaç olursa olsun, ilgili apartman veya site toplantılarında oy hakkı, bütün oyların 1/3’ünden fazla olamaz. Kesirler göz önüne alınmaz. Apartman ve toplu konutlar, İş merkezleri veya siteler gibi toplu konutlarda yönetim planında belirlenen tarihler baz alınarak en geç 2 yılda bir toplantı yapılması gerekmektedir, apartmanlarda ise bu süre her yıldır.
Yönetim planında özellikle bir tarih belirtilmemiş ise, apartmanlarda olağan toplantılar yılda 1 defadan az olmamak üzere her takvim yılının ilk ayında, toplu konutlarda ise 2 yılda 1 defadan az olmamak üzere yine her takvim yılının ilk ayında gerçekleştirilir. Toplu konut ile apartman arasındaki fark nedir diye merak edecek olursanız apartman; tek bloklu, 15-20-40-45 vb. bağımsız alan sayısına sahip olan binalar apartman olarak adlandırılır. Fakat birden fazla blok, sosyal tesis, birbiri ile bağlantılı alanlar mevcut ise bunlar “toplu konut” ya da bazı yerlerde “toplu yapı” olarak adlandırılır. Gayrimenkul ve emlak reklamlarında duyduğumuz “toplu konut satışları” gibi açıklamalardan da farkı rahatlıkla anlayabilirsiniz.
Apartman veya site toplantılarında oy hakkı denildiğinde her bağımsız alan maliki resmi olarak oy kullanabilir, ayrıca bu maliklerin vekil olarak kıldığı kişiler de ilgili toplantıda bahsi geçen maliki temsilen oy hakkına sahiplerdir. Bu tür durumlarda bizler vekil kılınacak kişinin her zaman apartmanda ikamet eden başka bir malik olmasını, kişinin varsa kiracısının olmasını tavsiye etmekteyiz. Tabii öncelikle yine yönetim planına bakmak gerekmektedir, çünkü yönetim planında vekilin hangi şartları taşıması gerektiği açıkça yazılmışsa, malik dilediği kişiyi vekil kılamayacaktır. Kiracılar toplantılara çağrılmak zorunda değillerdir, ancak davet edilmişler ise kendileri toplantıya izleyici olarak katılabilir, görüşmeleri dinleyebilir fakat söz hakkı alamaz ya da vekil değillerse oy kullanamazlar.
Kat mülkiyeti kanunu madde 31 içerisinde belirtilmiş bir kural mevcuttur. Bu madde de deniliyor ki; Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir. Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.
Birçok malikin, sakinin, yöneticinin kafa karışıklığı yaşamasına sebep olan bu maddeyi açıklığa kavuşturarak sizleri bilgilendirmek isteriz. Açıkça belirtilen kural, bütün oyların 1/3’ünden fazlasına sahip olunamayacağıdır.
Burada bahsi geçen bütün oylar toplantıya katılanların bütün oyu mu, yoksa konutta bulunan tüm bağımsız alanların sayısı kadar bütün oy mu?
Bunun cevabı; konutta bulunan tüm bağımsız alanların sayısı kadar bütün oylar. Bunula ilgili olarak da şöyle bir örnek verebiliriz: 60 Dairelik bir apartman düşünelim, 7 Ocak 2021 tarihinde yapılması planlanan bir olağan genel kurul toplantısı çağrısı yapılıyor. Maliklerinde 1 tane ya da 2 ya da 3er-4er dairesi bulunuyor. Fakat A isimlik malikin tam 30 dairesi mevcut. A kişisinin kullanabileceği oy sayısı hesaplanırken, bütün bağımsız alanlara ait oyların (60 daire=60 oy) 1/3’ü hesaplanır. Özetle A kişisinin bu toplantıda kullanabileceği oy sayısı en fazla (60/3=20) 20 olarak hesaplanmaktadır. Davetliler toplantıya girerken hazirun cetveli imzalamaktadırlar, atılan imzalara bakarak yeter sayının hesaplaması yapılabilir. Yeter sayı hesaplanırken de A kişisi 30 değil 20 olarak hesaplanacak olup, yeter sayı buna göre saptanacaktır.
Bu durumda hesaplama daha kolay yapılmaktadır çünkü; ilk toplantıda yeter sayı saptanamazsa en erken 7 gün sonra yapılmaktadır. Bu toplantıda yeter sayı sınırlaması ise katılanların salt çoğunluğudur. Yani bahsi geçen 2. Toplantı oturumuna 1’er dairesi olan 15 kişi katıldı var sayalım, sonra 30 dairesi olan A kişisi geldi diyelim, şu an salt çoğunluk 45 değil 16 oldu. Yeter sayısı aranmadığından dolayı salt çoğunluk 16 oldu fakat oy hakları etkilenmedi. Sonuç olarak katılan salt çoğunluk sayısı 16, kullanılabilecek oy hakkı için ise yukarıdaki kuralların aynısı geçerli olur.
Artık bu 16 kişi ile de karar alabilirsiniz fakat burada da dikkat edilmesi gerek konu şudur, salt çoğunluk 16 olduğu için, kararların kabul ya da ret edilmesi için %51(16/2+1) yani 9 kişinin oy çokluğunu bulması, ya da herkesin aynı fikirde olup oy birliği sağlaması gerekmektedir. 2. Oturumda bütün maliklerin %51 katılımı sağlanmamışsa yönetici, yönetim kurulu ve/veya denetçi, denetim kurulu seçimi yapılamaz. Bunlar için her şartta %51 malik katılımı zorunludur.
Detaylı bilgi için: Kat Mülkiyeti Kanunu
Bize ulaşmak için: İletişim
Şeffaf yönetim, güvenilir ve kaliteli hizmet için bize ulaşabilirsiniz.